Le cours d’Unibail-Rodamco affiche une variation annuelle de -9% même si son AG vient de valider la grosse opération de rachat de la société australienne Westfield.
En effet, au préalable, Unibail-Rodamco, avait obtenu les autorisations nécessaires pour acheter le groupe australien Westfield et se positionner comme un des leaders mondiaux de l'immobilier commercial avec un patrimoine de 62 Mrds d’euros dans 27 des métropoles mondiales.
Aussi, avec cette acquisition, Unibail dont le modèle économique est basé sur l'immobbilier locatif aura un portefeuille constitué à hauteur de 88% dans les centres commerciaux contre 7% pour les bureaux. Au niveau géographique, ce portefeuille est concentré à hauteur de 37% en France, 22% aux Etats-Unis, 9% en Europe Centrale et 8% au Royaume-Uni.
Surtout, Unibail se renforce ainsi géographiquement avec Westfield Londres (28 millions de visiteurs) et Westfield World Trade Center à New York. Ces nouveaux actifs, se rajoutent aux autres pépites du groupe comme le Forum des Halles (42 millions de visiteurs) et le Carrousel du Louvre (16 millions de visiteurs).
Selon le management, cette opération sera relutive dès la première année pleine. Aussi, 100 millions d’euros de synergies sont attendues, notamment grâce à la fermeture du siège de Sydney, à la scission d’une filiale dégageant des pertes ainsi qu’à la gestion opérationnelle.
En effet, les 14,5 Mrds $ à payer, le seront à 62% en titres. Le reliquat de 5,6 Mrds $, sera financé à hauteur de 3 Mrds $ par des Obligations senior et à 2 Mrds $ par des Titres hybrides. Aussi, Unibail-Rodamco compte céder près de 3 Mrds d’euros d’actifs européens, d’où un ratio d’endettement contenu à 37% contre 33% actuellement.
Par ailleurs, la capitalisation boursière pro forma, sera portée à 27 Mrds d’euros contre près de 19 Mrds d’euros actuellement. Toutefois, le montage juridique va se traduire pour les anciens actionnaires d'Unibail-Rodamco et de Westfield par la détention d'actions jumelées composées d’une action Unibail-Rodamco et d’une action WFD-UR N.V. Cette dernière structure va porter les actifs américains.
En conclusion, sur le papier, le titre d’Unibail-Rodamco est attractif car sur la base de l'ANR 2017 de continuation diminué des droits de mutation estimés et de l’impôt sur les plus-values latentes, le cours en Bourse affiche une décote de 3,1%. Par ailleurs, avec un Pay Out de 90%, le titre offre un D/Y de 5,6%.
Toutefois, comme pour toute grosse opération de croissance externe, notamment aux Etats-Unis, nous pensons qu’il est plus prudent d’adopter un comportement “Wait and See”, le temps d’analyser les réalisations effectives post-absorption.
